万科物业冲击波

1月3日，深圳万科接管建设部物业的第一天，昔日站岗的身着警服的战士由身着万科制服的保安代替，进门的人都要出示证件，连部长们也被拦住。

再看，楼前车辆有序，楼内窗明几净，就连水磨石地板也被清洗一新，呈现出40年前的本色。

人变了、环境变了、管理变了、体制变了，是万科带来太多的变化和冲击。

建设部是我国物业管理的主管部门，时常要求各地物业管理要现代化，要适应新时期住房改革的需要。可原来建设部大院自己的物业，却像那幢修于50年代的办公大楼一样，散发着古老、陈旧的气息。大院内乱停乱放、乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱粘随处可见，怎一个“乱”字了得。也难怪有些地方干部，背后“戳脊梁骨”说，先管好你们自己的大院再来管我们。

建设部部长俞正声在全国建设工作会上说，建设部连自己的大院都管不好，还怎样去指导全国的物业管理，建设部要首先从自己开刀，搞好物业，当好榜样。其身正，不令而从。于是，建设部排除阻力，请来了深圳万科搞物业。

万科来前、来后大不一样，建设部机关干部对环境的变化交口称赞，在一个清洁、有序的环境中工作，感觉真好。房地产业司司长谢家瑾在全国房地产会上，对万科的工作大加推崇：看不到人打扫，楼道却始终是干净的，连扶手上都纤尘不染；下班后，人一走，清洁工就来把办公室整理好，连部长办公室也不例外，而且其干净和规范程度不亚于国外大公司。

物业管理就像商品的售后服务一样，商品的售后服务不好，会影响到商品的销售，物业管理也直接关系到住房市场的启动。而我国的物业管理却十分薄弱，据国家统计局公布的一份调查结果表明，我国大中城市对物业需求很大，70％以上的家庭和机关需要各种服务项目，累计需要2000万个临时就业机会，而目前的空缺超过1100万个。

建设部请来万科管物业，这本身是更新观念、重视物业的表现。相信，管物业的又亲历了物业管理后，看到了物业管理的效果和实力，更会加强物业管理，从而为把住房培育成为新的经济增长点作出贡献。

深圳万科早在10年前，就开始涉足物业管理，是我国最早从事物业管理的公司之一，对物业管理有丰富的经验，形成了自己的专业化、规范化管理，如今他们又把这套制度用到了建设部的大院管理中。

去年9月开始，万科就对建设部物业情况进行实地调查，工作细化到了物业管理的每个环节，每个路口、每幢楼房、每个灭火器……甚至每棵树、每个垃圾桶都记录在案。并作出一张详细的物业管理图，标注出物业管理的每个信息和细节。他们还向用户发放了调查问卷，详细了解用户的需求和想法。

建设部机关事务管理局局长李东序说，看了万科管理，才真正体会到“物业管理是科学”的内涵，才深深地感受到那种定量分析的精细。例如，新添200个垃圾桶，绝不是“拍脑袋”、头脑发热瞎想出来的，那是在调查了垃圾量后算出来的，垃圾桶摆放在哪里，也是经过实地调查人流量后决定的。

建设部和深圳万科的第一期合同签订三年，目前，万科只接管了保安、保洁、绿化和小修理四项管理。据了解，日后建设部的水电、供热、道路、市政等多项物业管理也将交由万科管理。

我国后勤制度沿袭的是革命战争时期的后勤制度，长期以来形成福利型、大锅饭、小生产型的封闭式特点，后勤人员缺乏竞争力，人浮于事，机构庞大。建设部业务部门人员编制才270多人，可后勤人员就有352人，加上临时工，就达到500人。

许多国家机关都一样，后勤部门人员多，专养闲人和懒人，而且还是“大懒吃小懒，小懒干瞪眼”，正式工不干活，临时工干活，管理不到位，就连临时工干活也是偷工减料。这样，后勤人员的服务意识不强，工作效率低，架子却很大。办公室里的东西坏了，几天找不到人来修，还要上门求后勤人员来服务。有人说，后勤人员不是服务人员，是管事儿的“大爷”。

万科物业的进入，带来了竞争的压力和危机，也带来了服务的观念。建设部内的房管、维修等后勤单位也加强内部管理，学万科搞起了责任制，以改变工作作风，提高工作效率。